LBA_mod_Inmuebles

En los edificios de viviendas es necesario disponer de un seguro que garantice la indemnización de los daños que puedan afectar al conjunto de propietarios de la

comunidad, en las partes generales y para ciertos riesgos en las partes privativas.

Modalidades

Necesidades

Vamos a conocer lo más importante y las principales características del seguro así como los puntos clave a tener en cuenta a través de los siguientes enlaces:

Definición, conceptos, más importante, público objetivo, coberturas básicas y opcionales, así como exclusiones:

Trucos y consejos

Enlaces

El seguro de Inmuebles es una modalidad que garantiza los daños que se produzcan al edificio tanto en las partes comunes como privativas, por los riesgos

principales de incendio, explosión, caída del rayo, fenómenos meteorológicos… riesgos extraordinarios que se atienden por el Consorcio de Compensación de

Seguros (Terremotos, maremotos, terrorismo, viento superior a 120 Km/hora…) y protegiendo la reparación de los daños hasta el límite de la suma asegurada

contratada.

Existen garantías complementarias u opcionales de Responsabilidad civil, roturas, daños estéticos, conducciones de agua y los escapes que se produzcan,

robo, asistencia a la comunidad…. Y que permitan resolver la mayor parte de las incidencias que surjan salvo que se considere el propio mantenimiento del

edificio y sus instalaciones.

Todo lo que haga relación al propio mantenimiento no estará cubierto, pero en principio sí lo que sea fortuito y accidental, no previsible.

Es necesario asegurar el inmueble en su conjunto aunque si cada propietario tuviese un seguro individual, no sería necesario. Dado que en el seguro individual

además de la superficie particular se incluye la cuota parte que le corresponda sobre las zonas comunes. De esta forma con todos los seguros estaría plenamente

asegurado el edificio por la agregación de los seguros individuales

No obstante es complicado de garantizar que todos los copropietarios tengan y mantengan adecudamente aseguradas sus viviendas, al margen de lo complicado

que resultaría en caso de un siniestro tener que tramitar con diferentes aseguradoras la indemnización por la parte que les correspondiese a cada una de ellas.

Por este motivo el seguro de Inmuebles es necesario para garantizar que todos los propietarios tienen así resuelto la indemnizaciómn para los daños que sean

comunes y de forma complementaria cada uno lo complementa con un seguro individual.

Conducciones generales

Son las que forman parte del edificio sin penetrar en ninguna de las viviendas particualres

Conducciones privativas

Las que forman parte de la vivienda y generan el paso de agua desde las conducciones generales a los cuartos de aseo y cocina así como los desagues hasta las

bajantes generales.

Coparticipación

Cuando la Comunidad de propietarios tiene una zona de recreo y jardines que comparte con otra comunidad de propietarios, y por tanto el régimen de

propiedad de esta zxona no es exclusiva sino compartida con otra comunidad. Tiene importancia incluir esta cobertura, cuando se produzcan estas circusntancias

para garantizar la cobertura de indemnización en la parte proporcional que corresponda del seguro si se produce alguno de los riesgos cubiertos.

Responsabilidad civil comunitaria

Son los daños que se generan a personas o a otros bienes colindantes cuyo origen no es derivado de una acción privada de cada uno de los porpietarios sino de

todos por ser o bine de un elemento común o con origen en una obligación que corresponda a todos los propietarios. Si se dep`rende un elemento del edificio,

o se cae una antena colectiva, o se origina un incendio por un cortocircuito en una instalación eléctrica comunitaria.

Algunos de los aspectos más importantes a tener en cuenta en el seguro de inmuebles son los siguientes:

Suma Asegurada

Cuando se establece la suma asegurada, puede ocurrir que el capital asignado no se corresponda exactamente con lo que en el futuiro cada uno de los

propietarios, en relación a su cuota parte de propiedad le corresponda del total. De esta forma si en función de las escrituras un copropietario observase

que su % sobre el total aplicado sobre la suma asegurada el capital que resulte no alcanza al valor que considera de su vivienda, no tendría más opción

que intentar convencer s us c onvecinos de aumentar lño suficiente la suma asegurada total para que la cuota parte represente lo que espera.

Esta tarea podría ser compleja y en ocasiones imposible. De esta forma lo normal es que cada cual complemente la parte de continente que le represente

del seguro de inmuebles con un seguro de hogar. Aunque un seguro complementa a otro y por tanto no se debería hablar de infraseguro, en todo caso y

para evitar posibles discrepancias, cuando aseguremos el continente de un seguro de hogar individual complementando al de inmuebles comunitario, puede

ser aconsejable asegurarlo por lo ques se denomina: "primer riesgo". Es un capital inferior al total pero al ser a primer riesgo nunca se aplicaría la regla

proporcional.

La Suma Asegurada aunque se actulice anualmente con el IPC si inicialmente no se determino de forma correcta y/o lleva el seguro bastantes años en

funcionamiento, no es difícil que el capital asegurado sea deficitario y por tanto se debe complementar para estar correctamente protegido.

Conducciones privativas de agua

Como no siempre están incluidas, es recomendable que en el seguro de hogar se contemple tambén el continente para tener protección ante estas

circunstancias de daños de agua derivada de conducciones privativas. Aunque esté incluido en el seguro no es difícil que con el tiempo se deje de tener

esta protección, bien por la decisión de la propia comunidad o por la Aseguradora, y en este caso, de no tener el seguro individual se dejaría de disponer

de algunas garantías del seguro.

Otros riesgos a revisar

Dentro de la vivienda particular hay ciertos riesgos que no siempre están cubiertos por el seguro de inmuebles y por tanto es necesario formalizar el

seguro de hogar individual:

- Roturas. En el seguro inmuebles se incluyen solo los cristales de las ventanas de las fachadas, pero casi nunca otro tipo de cristales o la loza sanitaria

de los cuartos de aseo de cada vivienda o las encimeras de granito y mármol de cocinas y baños.

- Daños estéticos. En el seguro de inmuebles se contemopla la reparación estética de las zonas comunes, pero no del interior de cada una de las viviendas

y esto solo, por tanto, quedará incluido con un seguro individual

- Escapes de agua de aparatos electrodomésticos. Una fuga de agua de una lavadora o lavavajillas que afecte al contenido solo se cubrirá por el seguro

individual, pero si además de los muebles, de la cocina o del resto de la vivienda, afectase a la pared o a los suelos (levantándose el parqué) estos daños

no son de cobertura habitual por los seguros de imuebles y si por los seguros individuales de hogar.

Además de lo ya apuntado de las conducciones privativas de agua, si añadimos lo comentado en los puntos anteriores, observamos que el seguro de

Inmuebles aun siendo necesario para toda la comunidad de propietarios, no elude que cada uno individualmente complemente este seguro con otro

de carácter individual.

El seguro de inmuebles está específicamente dirigino a las comunidades de propietarios, quienes necesitan proptegerse de los riesgos al menos para las

zonas comunes y para la estructura en general del edificio.

Cuando hablamos de edificaciones con varios propietarios se hace indispensable la formalización del seguro de inmuebles, pero cuando estamos ante

una edificación pequeña de 2 o 3 plantas con un único propietario, puede perfectamente asegurase como una vivienda unifamliar, eso si teniendo en

cuenta que en caso de que por ejemplo en el bajo del inmueble exista un local de negocio, esta parte de capital que corresponda a una actividad de

comercial o industrial debe asegurarse por un multirriesgo comercio o pyme.

Si el inmueble es de pequeña dimensión y la propiedad es de 2 o 3 propietarios puede realizarse la cobertura igualmente por un seguro de hogar en

el que cada uno de los propietarios asegure la parte de su vivienda más la parte que le corresponde del total común.

En general el seguro de inmuebles es imprescindible en comunidades de propietarios para garantizar la protección frente a nuimerosos riesgos que

afecten a todos los propietarios, y complementándolo con un seguro individual, y si el edificio es de pequeña dimensión se puede suplir directamente

por uno o varios seguros individuales.

Cualquier uso del edificio sea de viviendas o de oficinas, es susceptible de asegurarse por el multirriesgo de inmuebles.

Las coberturas específicas y principales del seguro de Inmuebles son:

Incendio, explosión, caída del rayo

Que afecte al edificio y sus instalaciones no solo en el continente comunitario sino también en el continente privativo de cada uno de los copropietarios, tanto

en zonas comunes como en zonas privativas.

Riesgos extensivos

Inundaciones. Fenómenos meteorológicos derivados de lluvia y viento que alcancen una intensidad determinada, generalmente a partir de los 40 litros por m2 y

hora en la lluvia y el viento si la intensidaad supera los 80 o 96 Kms hora. Actos vandálicos, salvo pintadas. Gastos de desescombro, gastos de bomberos

gastos de peritos, etc.

Responsabilidad civil

Daños que se puedan producir a terceros, tanto daños personales como materiales, por hechos y circunstancias que afecten a la comunidad de propietarios

Daños por agua de conducciones generales

Reventón o rotura de conducciones generales de agua que produzcan daños al continente comunitario o privativo.

Conducciones de agua privativas

Se corresponde con los daños que se originen al continente tanto comunitario como provativo, derivado de condiucciones de agua privativas, conducciones que

sean del ámito de cada una de las viviendas que conforman el edificio.

Esta garantía generalmente está incluida en el seguro de Inmuebles al principio de contratar el seguro y cuando el edificio es de reciente construcción, pero con el

paso del tiempo y posibles daños que se hayan originado, bien la Aseguradora lo excluye o pone franquicias, y en otras ocasiones por buscar una minoración de

los gastos comunitarios, es la propia Comunidad la que decide eliminar esta garantía del seguro.

Por tanto bien por decisión de la Comunidad, al comienzo del seguro o dutrante su vigencia, o bien por la Aseguradora y las circunstancias de los posibles siniestros

producidos, es una garantía que no siempre se tiene cubierta. Y se debe complementar por tanto con un seguro individual de hogar de cada copropietario para

estar bien protegido.

Responsabilidad Civil de daños por agua de conducciones privativas.

Esta garantía suele ir acompañada de la anterior, y lógicamente si por el seguro de inmuebles no se garantizan los daños de la conducciones privativas, los

daños a terceros incluidos los que se causen los copropietaarios entre sí, tampoco están cubiertos.

Robo

Se puede garantizar no solo el robo y los daños por robo que afecten al continente del edificio sino a los bienes comunitarios que formen parte de su ajuar

y contenido de alguna zona donde se almacenen.

Daños estéticos

Se garantiza hasta un cierto límite económico la reparación estética de una zona del continente del edificio que resulte dañada por un siniestro cubierto por el

seguro, de forma que no se rompa la armonìa estética.

Roturas

Se corresponde principalmente con la reparación y sustitución de los cristales de las fachadas y de las encimeras de granito o similares que formen parte del

continente comunitario. Los cristales de todas las viviendas quedan incluidos pero no, o no siempre, las enciemras y loza sanitaria de cada una de las viviendas particulares.

Asistencia al edificio

Se facilitan propfesionales que en siniestros realicen la reparación, y en este caso sin coste para la Comunidad de propietarios, o en caso de tareas de

mantenimiento se facilitan profesionales para facilitar su búsqueda y con un ahorro en las tarifas de asistencia: fontanería, cerrajería y electricidad. Cuando es para

mantenimiento generalmente el beneficio que se obtiene es que el seguro se haga cargo de un límite de horas de mano de obra aunque ls materiales sean a

cargo de la Comunidad de propietarios.

Las principales exclusiones del seguro de inmuebles vienen derivadas de:

Tareas de mantenimiento

Todo lo que se corresponda con reparar partes del edificio que se desgastan o dañan por el uso y el paso del tiempo, esto nunca estará cubierto. De tal

forma si se producen filtraciones de agua de la lluvia solo se cubrirá si se supera el umbral de 40 litros por m2 y hora, en cuyo caso si se considera que con

tal intensidad un mantenimiento adecuado no garantiza que se evite el daño.

Un incendio que se produjese por tener en mal estado de conservación las instalaciones eléctricas del edificio, igualmente podría ser rechazado al no cumplirse

con las normativas legales o simplemente por no mantener el edificio en buen estado de conservación.

Riesgos no cubiertos

Lógicamente los daños que se produzcan en circunstancias o riesgos que no se hayan contemplado en el seguro.

Daños privativos.

Salvo las conducciones de agua privativas que pueden estar cubiertas, los demás daños que se produzcan por causas o con origen en zoas privativas o sobre bienes

individuales estará fuera del ámito de protección del seguro.